EL NUEVO GOBIERNO ESTUDIA MEDIDAS, QUE YA SON OPERATIVAS EN ALGUNAS COMUNIDADES, PARA IMPEDIR EL FRAUDE
«La vivienda protegida (VPO) es un foco de fraude». Así lo ha reconocido hasta la propia Esperanza Aguirre en su discurso de investidura como nueva presidenta de la Comunidad de Madrid (CAM). Y, además, «es el segmento donde mayor especulación se produce», según Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Y son, precisamente, los compradores o adjudicatarios de este tipo de viviendas los mayores especuladores. ¿Es, entonces, la eliminación de esta figura la única solución posible para evitar el fraude, tal y como también llegó a señalar la cabeza visible de la CAM?
El nuevo Gobierno no parece estar tan de acuerdo, a juzgar por lo que recoge en su programa electoral. El PSOE ha prometido favorecer el acceso a la vivienda, a un precio asequible, en particular a los jóvenes y a otros colectivos vulnerables, reformando para ello la figura de la vivienda protegida. El objetivo es consolidar en España una oferta estable y suficiente de este tipo de casas, evitando el fraude, asegurando 180.000 pisos al año, bien en régimen de alquiler o en propiedad. De poco o nada servirán todos estos hogares si, efectivamente, no se acaba con el fraude y la especulación; si no van a parar a manos de las personas que más las necesitan y al precio estipulado; y si, en definitiva, la VPO no deja de ser una lotería. Para muestra del premio que puede caerle a su afortunado propietario, aunque no todos lo hacen, baste con un ejemplo. En 1994, una de las casas protegidas que se vendieron en residencial Loranca, en Fuenlabrada, costó a su propietario 57.998 euros. Hoy, su actual dueño la vende por 192.324 euros, lo que supone una revalorización de 134.326 euros en 10 años.
Pocas inversiones dan tantos beneficios en tan poco tiempo. Si lo que se quiere es un claro ejemplo de fraude, además de especulación, no es complicado encontrarlo, ya que en algunos anuncios hasta aparece la especificación directamente: Se vende «piso de 100 metros cuadrados, exterior, tres dormitorios, dos baños. 210.354 euros. Galapagar. Vivienda con protección».
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La comercialización del inmueble corre a cargo de una agencia inmobiliaria, quien abiertamente explica por teléfono que, «al tratarse de una casa protegida, es necesario disponer de una cantidad significativa de dinero -114.192 euros- para pagar en negro, ya que hay que escriturar a un valor muy bajo, que es el que marca la ley». Ahí queda eso.
Esta práctica, llevada a cabo tanto por algunas compañías de intermediación como directamente por los propios vendedores, es tan frecuente y se hace con tanta convicción, que a veces hace dudar al propio comprador de su ilegalidad. Obviamente, en la mayoría de los casos se trata de una práctica fraudulenta (ver texto de la derecha).
Medidas
Pero hay algo aún más sangrante: los particulares están sacando tajada de un bien que, en principio, tiene un fin, en cierta medida, social: las VPO están destinadas a las capas de población con menor poder adquisitivo y mayor necesidad de vivienda.
Por eso, las propuestas del nuevo Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero para intentar solucionar el problema de la carestía de los pisos en nuestro país caerán en saco roto si en lo que se convierten realmente esas viviendas protegidas prometidas -tal y como ocurre ahora, sobre todo en determinadas comunidades como la de Madrid- es en una fuente de ingresos multimillonarios para algunos de sus propietarios con su venta inminente.
El propio nuevo Gobierno es consciente de ello. De ahí que ya en el programa acompañe sus promesas de diferentes medidas cuyo objetivo es evitar el fraude y la especulación.
Así, recoge que «la VPO para venta mantendrá durante toda su vida útil un precio máximo actualizado cada año y sólo podrá venderse, en las segundas y posteriores transmisiones, a demandantes de VPO inscritos en un registro público».
¿Será suficiente con esto? Para conocer la respuesta habrá que esperar; pero, a priori, lo que está claro es que habrá que aplicar las medidas a rajatabla. Éstas, y quizás algunas más, tal y como ya se hace en otras comunidades autónomas y por parte de determinadas entidades e instituciones públicas, donde ya se han puesto en marcha numerosas iniciativas en esta línea, algunas muy similares, e incluso idénticas, a las que ahora propone el PSOE.
Así, la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) de Madrid, por ejemplo, para evitar el fraude con sus viviendas de promoción pública, cuenta con 10 inspectores que controlan que los titulares de las casas y los que las ocupan sean los adjudicatarios. Además, en caso de segundas y posteriores transmisiones, ejerce el derecho de tanteo y retracto.
Políticas existentes
El País Vasco es más contundente. En la actualidad lleva a cabo uno de los modelos más completos para luchar contra las malas costumbres con la VPO. Su política se basa en que la vivienda de protección oficial «es un bien financiado con fondos públicos destinado a atender las necesidades sociales», explica Javier Burón, director de Planificación y Gestión Financiera de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno vasco.
Por este motivo, «la calificación es permanente -es decir, la vivienda es protegida durante toda su vida-, y no se produce una venta, sino una adjudicación del derecho de superficie de la casa durante 75 años -o sea, el adjudicatario no tiene un derecho de propiedad, sino de uso durante ese periodo; transcurrido el plazo, la vivienda vuelve a ser del Gobierno vasco-», explica Burón.
Para adjudicar casas protegidas existe un registro de demandantes de este tipo de inmuebles. Éstos cumplen los requisitos de no disponer de otra vivienda, estar empadronados en Euskadi y ganar entre 3.000 y 33.000 euros. Estos datos son comprobados uno a uno. Actualmente existen 68.812 personas en esta lista de demandantes, esperando el sorteo de VPO.
Visado
Este sistema de adjudicación es denominado Etxebide. «El promotor no elige a su comprador, sino que sale de esta lista, y nadie que esté apuntado en ella va a pagar sobreprecios», comenta Burón.
En el sorteo, existen colectivos que tienen más posibilidades de ser los que se lleven uno de los pisos más baratos, como son los menores de 35 años o los discapacitados, entre otros.
Pero, ¿qué ocurre cuándo un adjudicatario de VPO quiere venderla? «A diferencia de los que sucede en comunidades como Madrid, donde, en muchos casos, se escritura por los precios obligatorios y luego se paga el resto en negro, en el País Vasco, para realizar esta transacción hay que pasar por la Delegación, quien examina, tanto que el vendedor la enajena al precio establecido, como que el comprador cumple los requisitos exigidos».
Una vez que esto está en regla, la delegación concede un visado. Un documento que exigirá el notario al realizar la operación de compraventa, al igual que el registro. De esta forma, si no hay visado, no hay escritura pública. El resultado, según el director de Planificación: «fraude cero».
Aparte de esta intervención del notario y el registro, existe un tercer control mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto. «Si en 1994 la Administración llevó a cabo este método en dos casos, en 2004, lo hizo en 75 ocasiones. Los ciudadanos, al conocer que esta práctica es habitual, venden la vivienda directamente a la Administración».
La efectividad está probada, pero la cruz de esta moneda es que el ejercicio del derecho de tanteo y retracto supone un coste para la Administración. Y es que, según Burón, para solucionar el problema de la vivienda «hace falta voluntad política, dinero y personal».
Otros modelos
El modelo vasco de control de la VPO se completa, al igual que se hace en la EMV de Madrid, con la comprobación de que quien ocupa la vivienda es el adjudicatario, otro de los fraudes comunes.
«Para ello es imprescindible realizar inspecciones». El personal de la delegación se ocupa de ellas, pero no es suficiente. «Pronto tendremos el apoyo de servicios externos, aparte de otras posibilidades que se barajan», concluye Burón.
Por último, otra de las comunidades que pone especial énfasis en perseguir el fraude es Cataluña. Recientemente, la consellería de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat ha anunciado que los nuevos pisos de protección oficial que se construyan a partir de ahora formarán parte del parque público de por vida, y sus propietarios no los podrán vender a precios del mercado libre.
Los mecanismos que se aplican o están previstos llevar a la práctica para acabar con el fraude y la especulación en la VPO, como se puede observar, se repiten y trasladan de una comunidad a otras.
Pero lo deseable sería un plan global para poner fin a este mal que afecta a todo el país. El nuevo Gobierno de Rodríguez Zapatero tiene la pelota en su tejado.
El precio: lo que marca la ley
Uno de los principales fraudes en vivienda protegida se da en los precios. Algunos de sus vendedores, tanto en primeras transmisiones -realizadas por promotores, gestoras de cooperativas…- como en segundas y posteriores -llevadas a cabo por particulares-, a la hora de fijar su precio lo hacen por encima del máximo legal permitido. A saber.
En el Real Decreto 1/2000 se establece un precio básico a nivel nacional por metro cuadrado de superficie útil -fijado recientemente en 648,98-, y que sirve como referencia para determinar los precios máximos de venta y renta de las viviendas acogidas al Plan de Vivienda 2002-2005.
Las comunidades autónomas podrán fijar las cuantías máximas de dichos precios de venta para las distintas zonas, inferior o superior al mencionado precio básico, sin que en este último caso dichas cuantías máximas de precios puedan superar 1,56 veces el precio básico a nivel nacional vigente. La Ley también se refiere a los garajes y trasteros.
Éstos son los baremos por los que se rigen los precios en las primeras transmisiones. Para segundas y sucesivas ventas hay que tener en cuenta, además, otras consideraciones. En la Comunidad de Madrid, la vinculación al régimen de protección dura 25 años a partir de su calificación definitiva; si hay préstamo cualificado, el plazo entonces es igual al plazo de amortización del préstamo. Si se desea descalificarla para poder venderla a precio libre antes de este tiempo, tendrán que haber pasado 15 años y el interesado deberá restituir el importe de la totalidad de las ayudas percibidas y bonificaciones tributarias, con intereses en ambos casos, además de conseguir que la CAM le conceda la descalificación.
De no cumplir esto, no se pueden hacer segundas o posteriores transmisiones, a no ser que la venta se realice al precio establecido en el módulo.
No obstante, si hay préstamo cualificado, aún para vender al precio que marca el módulo, es necesario que hayan transcurrido cinco años, e igualmente se necesita la autorización de la CAM y reintegrar todas las ayudas percibidas. Además, se perderá la condición de préstamo cualificado, según explican el bufete Echeandía & Alevito y el abogado José Francisco Carballo.
Recetas para evitar el fraude
DISTINTOS PROFESIONALES SEÑALAN EL EJERCICIO DEL TANTEO Y RETRACTO POR PARTE DE LA ADMINISTRACIÓN O LA «INTERVENCIÓN» DEL NOTARIO COMO SOLUCIONES PARA ESTE MERCADO
Si el fraude en el peculiar mercado de vivienda protegida, tanto en primeras como, sobre todo, en segundas y posteriores transmisiones, es una práctica por todos conocida, no menos famosas son algunas de las propuestas que llevan demandando durante algún tiempo muchos de los profesionales del sector y otros relacionados, así como los consumidores, para evitarlo.
NOTARIOS.
Según Joaquín Delibes, notario miembro de la Sección de Imagen y Comunicación del Consejo General del Notariado, es necesario:
– Simplificar y/o unificar el régimen legal afectante a este tipo de viviendas, incluso con aprobación de una normativa única respecto a las más antiguas.
– Exigir pocos y claros requisitos o limitaciones a la adquisición (destino efectivo a vivienda habitual, precios máximos…), pero asegurando su cumplimiento a través de sanciones realmente efectivas, y mediante la puesta en marcha de un adecuado sistema de inspección (lo que implica una información de las transacciones, respecto de la cual puede aprovecharse la colaboración del notariado).
– Se considera muy interesante el sistema de un previo registro de adquirentes u otro similar de intervención pública, estimando que debe prevalecer la protección del consumidor y la eliminación del fraude frente a una potencial pérdida de confidencialidad y/o recorte de agilidad del tráfico inmobiliario. La intervención pública plantea, no obstante, ciertas dificultades, como por ejemplo que la entidad financiera no conceda el crédito a la primera persona de la lista. Esto se podría resolver con fórmulas imaginativas, como por ejemplo, que quien desee vender una VPO deba necesariamente formular una oferta unilateral en documento público donde reseñe las condiciones esenciales de la transmisión. Esta oferta sería vinculante durante un periodo determinado y se notificaría por el funcionario interviniente a un Registro Público, donde cualquiera pudiera conocer la oferta existente en el mercado. Si alguna persona estuviese interesada en la adquisición, le bastaría con comparecer ante el funcionario donde se formalizó la oferta y otorgar un documento público de aceptación de la misma, con depósito inmediato del precio a disposición del vendedor.
ASPRIMA.
José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) considera que es preciso:
– Remitir comunicaciones periódicas a los titulares de viviendas protegidas recordándoles sus obligaciones y posterior ejercicio de tanteo y retracto por parte de la Administración.
– Establecer la obligación de notificar al órgano competente las decisiones de venta de la vivienda durante el plazo de protección (25 años para las VPP de la Comunidad de Madrid).
– Por último, se debería llevar a visado los contratos de venta, no siendo posible la elevación a escritura pública y la inscripción registral sin el correspondiente visado. Esta obligación facilitaría el ejercicio efectivo en algunas ocasiones del derecho de tanteo por parte de la Administración que podría dar publicidad a dichas ocasiones con objetivo disuasorio de prácticas fraudulentas.
AGECOVI.
Por su parte, Francisco López Barquero, secretario general de la Asociación Nacional de Empresas Gestoras de Cooperativas y Comunidades de Vivienda (Agecovi), señala como principales medidas que hay que llevar a cabo para el buen funcionamiento del mercado de la vivienda de protección oficial:
– En el caso de las primeras transmisiones, es preciso fijar un precio máximo de venta acorde a la realidad del mercado.
– Para segundas y posteriores ventas estima preciso, igualmente, el ejercicio del derecho de tanteo y retracto. Y, para que no le suponga a la Administración un gasto excesivo, uno de los principales handicap a la hora de ejercitar este derecho, eximirla del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de forma que sólo se aplique una vez.
Artículo extraido suplemento «Su Vivienda» nº 343
